Comment faire un état des lieux pour une location meublée ?

publié le 25/07/2022 | mis à jour le 25/07/2022 | par Lucas Marc-Martin

C’est quoi une location meublée ?

Avant de se pencher sur l’état des lieux en lui-même, intéressons-nous plutôt à ce qui définit une location meublée.

Définition du logement meublé

Pour trouver une définition d’un logement meublé, c’est vers l’article 25-4 de la loi n°89-462 qu’il faut se tourner : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Quel mobilier pour un logement meublé ?

En somme, un logement meublé est un logement décemment équipé ! Mais comment exactement ? L’article 2 du décret n°2015-981 dresse la liste des éléments indispensables pour transformer un logement vide en meublé :

Donc par définition, un logement vide est un logement qui ne comporte pas ce mobilier (en partie ou en totalité).

Comment rédiger l’état des lieux d’une location meublée ?

Une location meublée comprend donc un mobilier bien précis. Tous ces équipements, financés par le propriétaire, deviennent en quelque sorte la responsabilité du locataire qui va les utiliser dans son quotidien. Il est donc primordial que tout ce mobilier soit restitué en bon état au terme du bail de location, ce à quoi veille l’état des lieux. Mais quelle forme prend-il et surtout, que contient-il ?

La forme d’un état des lieux

Selon l’article 3 du décret n°2016-382, « la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. À cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme :

• d’un document unique ;
• de documents distincts ayant une présentation similaire. »

L’état des lieux peut donc être établi sur support papier ou sous forme électronique. Au moment de sa signature, l’état des lieux d’une location meublée peut être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire.

Le contenu d’un état des lieux

Du côté du contenu, un état des lieux doit décrire le logement et constater son état de conservation. Pour cela, il doit comporter au moins les informations suivantes (article 2 du décret n°2016-382).

Les informations générales

Pour commencer, vous devez renseigner diverses informations :

• le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ainsi que sa date d’établissement ;
• l’adresse du logement ;
• nom ou la dénomination des parties ainsi que des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
• l’adresse du domicile ou du siège social du bailleur ;

Les relevés de compteurs individuels

Ensuite, tous les compteurs de consommation d’eau ou d’énergie doivent être relevés. Pour cela, vous devez indiquer :

• l’index de consommation de chaque compteur ;
• la date du relevé ;
• la puissance (ne concerne que les compteurs de gaz et d’électricité) ;
• l’endroit où se situe chaque compteur.

Les éléments de chauffage

Tout logement locatif doit comporter des moyens de chauffage. L’état des lieux permet de donner :

La remise des clés

« Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun » doivent impérativement être faits. Ce qui signifie que toutes les clés doivent être restituées.

L’état du logement

Le cœur de l’état des lieux d’une location meublée réside dans la vérification de chaque pièce et chaque partie du logement. Revêtements des sols, murs et plafonds, équipements, mobiliers : tout doit être décrit dans le moindre détail ! D’ailleurs, l’état des lieux d’une location meublée peut être complété d’observations ou de réserves par les deux parties. Des photos ou des illustrations peuvent venir appuyer ses réserves.

Autre point important : l’utilisation d’une grille de vétusté ! Cette base permet d’étudier les évolutions par rapport à l’état des lieux d’entrée et savoir s’il est nécessaire de retenir le dépôt de garantie du locataire selon la dégradation constatée. Vous pouvez en trouver sur Internet. Si vous faites appel à une agence immobilière, cette dernière peut vous la fournir.

Pour terminer, les différentes parties doivent évidemment signer l’état des lieux.

L’état des lieux d’une location meublée : à l’amiable ou litigieux ?

Vous savez qu’un état des lieux doit être réalisé à deux moments : à l’entrée et à la sortie du logement. Mais alors que la majorité des gens savent comment se déroule un état des lieux à l’amiable, peu savent qu’il peut se faire de façon litigieuse.

L’état des lieux à l’amiable

L’état des lieux dit « à l’amiable » se fait par voie de conciliation. C’est l’état des lieux le plus préférable, autant pour le propriétaire que pour le locataire pour la simple et bonne raison qu’il n’entraîne aucune procédure judiciaire et permet de clôturer la location du bien sans aucun problème.

Qui doit signer l’état des lieux à l’amiable ?

Cet état des lieux doit être réalisé par les deux parties prenantes : le propriétaire et le locataire. Le propriétaire peut aussi mandater un tiers (un agent immobilier par exemple) s’il délègue la gestion locative de son bien ou s’il ne peut pas être présent.

Combien coûte un état des lieux à l’amiable ?

Tout dépend des personnes présentes lors de l’état des lieux :

• gratuit s’il est réalisé par le propriétaire et le locataire ;
• payant s’il est réalisé par un professionnel de l’immobilier.

Vous êtes le locataire ? Rassurez-vous, le tarif reste plafonné à :

• 3 €TTC/m² habitable ;
• le montant des frais du propriétaire à la sortie du logement.

Exemple : Pour un logement de 100 m², le montant maximum à payer pour le locataire sera de 100 x 3 = 300 €.

L’état des lieux litigieux

Malheureusement, certaines locations ne se passent pas comme le propriétaire ou le locataire l’aurait voulu et l’état des lieux ne peut pas se faire par voie de conciliation. Heureusement, la personne concernée (locataire comme propriétaire) n’est pas sans recours car elle peut faire appel à un commissaire de justice pour réaliser un état des lieux dit « litigieux ».

Une procédure dirigée par la justice

Cela implique plusieurs choses :

• 7 jours avant l’état des lieux, le commissaire de justice doit avertir le propriétaire ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception de la procédure en cours (article 3-2 de la loi n°89-462) ;
• les frais de l’état des lieux litigieux sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur ;
• en cas d’absence du locataire à l’état des lieux litigieux, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend son logement locatif pour récupérer les clés et réaliser l’état des lieux ;
• en cas d’absence du propriétaire, le locataire doit lui adresser une mise en demeure.

Le tarif de l’état des lieux litigieux

Concernant les frais de l’état des lieux, ils varient selon la surface du logement :

Quelle procédure en cas de litige ?

Location meublée et dégradation peuvent aller de pair. Un problème pour le propriétaire comme le locataire qui doit souvent saisir la justice pour obtenir réparation ou prouver qu’il n’en est pas à l’origine ! Une question se pose : comment régler le litige après l’avortement d’une solution à l’amiable ?

Entreprendre une démarche de conciliation

La première décision à prendre est de porter une demande de conciliation devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Mais attention, car cette démarche gratuite est obligatoire si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €.

Saisir le juge

Vous pouvez passer directement par le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement si :

• le montant du litige est supérieur à 5 000 € ;
• la conciliation n’a pas abouti.

Dans ce cas de figure, vous pouvez le saisir par :

• requête (par vous-même ou avec l’aide d’un avocat) ;
• assignation (par un huissier de justice) ;
• requête conjointe (avec votre adversaire).

Pour conclure, gardez en tête qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier adapté au sommeil, à l’alimentation et à la vie quotidienne de l’occupant. Par définition, il comporte un mobilier bien défini qui doit être listé et dont l’état doit être détaillé dans l’état des lieux. Ce document assure donc aux deux parties que le logement est récupéré en l’état et permet surtout de décrire avec précision le logement à la sortie. Fait à l’amiable entre le propriétaire et le locataire, il sera toujours gratuit. Réalisé par un professionnel ou un huissier de justice, il vous sera facturé. En cas de litige, des recours existent mais la démarche diffère selon le montant du litige.